Свій дім – свої правила

У попередніх частинах ми розглянули основи законодавства у сфері управління багатоквартирними будинками, різні способи управління та імовірні наслідки його відсутності. Сьогодні кураторка національного проекту “Будь господарем” в Києві Олена Казарінова заглиблюється в деталі, які слід враховувати при укладенні угоди з управителем будинка. Мудрий підхід до укладення цієї угоди дозволить отримувати якісні послуги за прийнятною ціною і мати можливості до оптимізації своїх витрат.

Хто укладає договір?

Договір укладається безпосередньо між співвласниками і обслуговуючою компанією – управителем.

  • Якщо будинок в управлінні Зборами співвласників, договір з управителем підписують уповноважена особа або особи, які були делеговані цими зборами.
  • Якщо в будинку управління через ОСББ, то рішення про укладення договору з управителем приймають збори співвласників, а підписує уповноважений орган ОСББ. Слід зазначити, що така процедура стосується повної передачі будинку в управління, а за ОСББ залишається контролююча функція.
  • Якщо ОСББ необхідно залучити на договірних засадах окремих виконавців послуг по утриманню будинку і території, то таке рішення приймається у спосіб, визначений Статутом об’єднання. Порядок укладення договорів врегульовано зокрема Цивільним кодексом України.

Про що домовляються сторони?

Істотними умовами договору мають стати права, обов’язки та відповідальність сторін. Наведемо деякі з основних положень договору.

Співвласники – вони ж споживачі послуги, як сторона договору мають право:
– отримувати послугу своєчасно та належної якості;
– безоплатно одержувати інформацію про вартість, структуру ціни, порядок надання  послуги, а також про її споживчі властивості;
– на відшкодування збитків внаслідок неналежного надання або ненадання послуги;
– на усунення недоліків у наданні послуги;
– на перевірку кількості та якості послуги.

Зі своєї сторони управитель для якісного виконання умов договору має право:
– вимагати оплату наданої послуги;
– вимагати дотримання вимог правил експлуатації житлових приміщень та прибудинкової території;
– доступу до приміщень, будинків і споруд для ліквідації аварій, усунення несправностей, проведення технічних і профілактичних оглядів;
– отримувати інформацію про власника житла та фактичну кількість осіб, що проживають;
– за рішенням співвласників надавати в оренду спільне майно багатоквартирного будинку;
– вести претензійно-позовну роботу у разі  виникнення заборгованості.

Зобов’язання управителя спрямовані на:
– забезпечення належного утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території;
– своєчасну підготовку будинку до експлуатації в осінньо-зимовий період;
– ведення і зберігання технічної та іншої документації будинку;
– укладання договору на постачання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення якісного функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.

Своєю чергою, співвласники:
– оплачують управителеві надані послуги;
– дотримуються правил безпеки та санітарних норм;
– інформують управителя про зміну власника житла та  фактичну кількість осіб, що проживають;
– допускають у своє житло управителя для ліквідації та відвернення аварій, усунення неполадок чи  проведення профілактичних оглядів.

Тариф чи вартість?

Новація нового законодавства – це зникнення в житловій послузі поняття тарифу. Послуга з управління багатоквартирним будинком відноситься до житлової і при укладанні договору визначається ціна послуги. На відміну від тарифу, що встановлювався органами місцевої влади, ціна затверджується сторонами договору і не може бути змінена без згоди співвласників.

Ціна послуги з управління розраховується  на місяць за 1 квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.

Складові:

  • витрати на утримання будинку та прибудинкової території;
  • витрати на поточний ремонт спільного майна будинку;
  • винагорода управителю.

Ціна включає податок на додану вартість, якщо управитель є його платником.

Важливі додатки

Типовий договір має 5 додатків, які є невід’ємною його частиною. Особлива увага до додатків 4 і 5.

Додаток №4 «Вимоги до якості послуги з управління будинком». Саме в ньому ретельно прописуються кількісні і якісні показники послуг з обов’язкового переліку, визначених наказом Мінрегіонбуду №190 від 28.07.2018, а також додаткових для кожного будинку в залежності від побажань співвласників.

Додаток №5 «Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території»розрахунок вартості послуги з управління, що визначає щомісячну оплату за послугу.

За рішенням співвласників  можливо включення додаткових умов до договору:
– накопичення коштів на проведення капітального ремонту, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку;
– надання в оренду спільного майна багатоквартирного будинку;
– встановлення сервітутів щодо спільного майна багатоквартирного будинку.

В цьому випадку управитель відкриває окремий банківський рахунок для приймання відповідних платежів.  Кошти такого рахунка є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються винятково за цільовим призначенням.

Відповідальність сторін

У разі ненадання або надання послуги неналежної якості співвласники складають акт-претензію за процедурою, що визначена в договорі. Відповідальність управителя – здійснити перерахунок вартості за весь період ненадання та сплатити штраф або пеню кожному співвласнику у відповідному відсотку до суми перерахунку. Так само, перевищення строків проведення аварійно-відновлювальних робіт тягне за собою сплату кожному співвласнику штрафу в відсотках від щомісячної плати за послугу з управління за кожну добу перевищення нормативних строків. Відсоток та порядок сплати визначається договором.

Але пам’ятаймо, що  якісну і своєчасно надану послугу треба оплачувати. Інакше, за несвоєчасне та/або не в повному обсязі внесення плати за послугу з управління співвласники сплачують управителю пеню, яка нараховується за кожний день прострочення, але не вище 0,01 відсотка суми боргу за кожен день прострочення. При цьому загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.

Слідкуйте за дрібним текстом!

При укладанні договору з управителем можуть виникати потреби, які не включені в типовий текст договору. Вони викладаються в розділі «Інші умови». Але треба слідкувати, щоб там не з’явилось щось на кшталт – «у разі встановлення законодавством України мінімальної заробітної плати, прожиткового мінімуму у більших розмірах, ніж враховано в кошторисі витрат на утримання будинку (додаток №5), управитель бере цей рівень до виконання як державну гарантію, при цьому зміни до договору вносяться в односторонньому порядку управителем, посилаючись на відповідний нормативно-правовий акт та погодження співвласників не потребує».

У підсумку, потрібно уважно ставитися як до тексту угоди з управителем, так і до законодавчих змін в країні.

Скажімо, співвласники в будинках часто скаржаться на якість або відсутність послуг, проте не замислюються, що живуть за старими законами і постановами. Реалії сьогодення – майже 8500 київських будинків обслуговуються комунальними Керуючими компаніями за Рішенням Київради №270/270 від 09.10.2014 року. Керуючі компанії працюють за Типовим Договором №99 (4695), опублікованим у газеті «Хрещатик» від 14.04.2015 року. Він вважається для мешканців будинків договором приєднання, що не дає можливості впливати на умови викладені в ньому. За ним надається послуга з утримання будинку та прибудинкової території згідно Постанови КМУ №529 від 20.05.2009 року, яка вже втратила чинність.

За новим ЗУ № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги» утримання будинку та прибудинкової території є складовою послуги з управління багатоквартирним будинком, яка надається за Типовим договором, затвердженим Постановою КМУ №712 від 05.09.2018 року.


Договір на управління, укладений між співвласниками і управителем, захищає права співвласників, сприяє підвищенню якості послуг та ефективній витраті коштів мешканців будинку. Отже, правильне складання цього договору є першим ключем до економії.

Як ще можливо заощадити витрати на утримання будинку та модернізувати його – ми поговоримо в наступній публікації.

Дізнавайтесь найважливіші новини Києва у нашому Telegram-каналі:
T.ME/SAMOPOMICHKYIV

Читайте також:

14 грудня

“Мистецтво управління багатоквартирним...

961 0
14 березня

Запрошуємо на безкоштовний семінар щодо ОСББ в...

1140 0
28 лютого

5 кроків: як відремонтувати будинок за кошти...

504 0 40

Додати коментар

Такий e-mail вже зареєстровано. Скористуйтеся формою входу або введіть інший.

Ви вказали некоректні логін або пароль

Sorry that something went wrong, repeat again!