ЄВГЕН ЯРОВИЙ: «ОСББ — НЕ ПРОСТО ОРГАНІЗАЦІЯ! ЦЕ УНІКАЛЬНА МОЖЛИВІСТЬ ВТІЛИТИ ДУМКИ ТА ПОБАЖАННЯ ЖИТЕЛІВ БУДИНКІВ»

Євген Яровий економіст за освітою й справжній лідер за вдачею. З 2013 року він обраний  головою ОСББ в будинку по бульвару Ярослава Гашека 18 в Дніпровському районі міста Києва. На момент створення об’єднання Євген Михайлович не мав досвіду управління багатоквартирним будинком. Але наполегливість, рішучість та бажання реформувати давно застарілу систему зробило свою справу. Пан Євген з задоволенням поділився напрацюваннями та подальшими планами.

– Тема нашої розмови безперечно дуже актуальна на сьогоднішній день. Та, нажаль, людям взагалі мало відоме поняття «ОСББ», не кажучи вже про можливості та функції даної організації. Розкажіть, що саме варто розуміти під такою абревіатурою.

– Згоден, далеко не всі розуміють не тільки назву, а й сенс ОСББ. Все це через низький рівень поінформованості населення й цю ситуацію, безперечно, необхідно виправляти й ламати стереотипи!

Абревіатура означає – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Але ключове слово – співвласників, то ж вкрай важливо це розуміти і  ні в якому разі не плутати таке об’єднання з ЖЕКом. Варто додати, що ОСББ – це не альтернатива ЖЕКу, це ментально зовсім інший живий організм, така собі  сукупність цілей, ідей, бажань людей та методів досягнення цілей з одночасною об’єктивною оцінкою власних можливостей. З власного досвіду можу сказати, що ОСББ – це (як для мене виявилось J) унікальна форма управління спільним майном (майновим комплексом), що дозволяє власникам самостійно вирішувати долю свого багатоквартирного будинку, відповідно поліпшувати, вдосконалювати, вирішувати питання необхідності проведення ремонтів, модернізацій та контролювати його стале функціонування. Таким чином власникимають змогу нарешті самостійно розпоряджатися своїми ж  майном та коштами в разі створення ОСББ.

Важливо, що крім цього, ОСББ виступає на захист житлових прав мешканців, керується нормами діючого законодавства, несе відповідальність за його порушення та, з свого боку,  вимагає його дотримання й відповідальності від суспільства та партнерів.

Отже, це не просто організація! ОСББ – унікальна можливість втілити думки та побажання жителів будинку, які нікого крім них самих не цікавлять.

– Євген Михайлович, за яких умов було прийнято ініціативу створити ОСББ у вашу будинку?

– Я є головою ОСББ уже 2 роки.На момент його безпосереднього створення в мене взагалі не було досвіду роботи в даній галузі, не дуже піклувався тим, хто живе поверхом нижче. Головним приводом стала ініціатива моя та моїх однодумців, з метою реформувати уже давно застарілу систему.

Від початку ідея створення ОСББ практично не мала підтримки мешканців нашого будинку. Ми скликали збори, обговорювали деталі, знаходили переваги та недоліки, вивчали документи, розповсюджували листівки. На таку роботу пішло пів року! Але результатом стала 100-відсоткова підтримка присутніми на установчих зборах співвласниками. В результаті зборів в березні 2013 було створено ОСББ в нашому будинку.

–  Яка команда по ОСББ з Вами працює?

– Команда – це всі члени ОСББ. А от робочакоманда складається з 5 осіб (склад Правління зі мною в тому числі), котрі були обрані з моменту створення ОСББ. Бажання переобрання у мешканців чомусь не виникає. Відповідно це говорить про ефективність роботи членів об’єднання. Можливо, комусь здається дивним, але всі ми працюємо виключно на громадських засадах. Головне в цій справі – результат. Особисто в мене вистачало часу займатися основною роботою й паралельно вести діяльність ОСББ.

 – Зрозуміло, ніяка суспільно важлива справа не дається легко. Тож розкажіть, з чого почався старт діяльності вашого об’єднання.

– Ще раз наголошую – нам шалено бракувало досвіду! Ми навіть не знали з чого складається будинок!

Тож першочергово було прийнято рішення не брати на обслуговування будинок самостійно, а користуватися послугами компанії  з уже набутим досвідом роботи в управлінні та наданні житлово-комунальних послуг.Така собі застережливість. Таким чином серед декількох компаній ми попередньо обрали одну, заслухали її на загальних зборах. Далі обговорили умовиспівпраціта прийняли рішення про передачу будинку в управління. Важливо, що укладений договір на управління, як і договір на утримання будинку й прибудинкової території для споживачів складався сумісно з юристами й  працівниками ОСББ, відповідно управляюча компанія не нав’язувала свій варіант договору. Зокрема, компанія погодилась управляти будинком та надавати послуги за тим тарифом, який був розрахований та затверджений загальними зборами ОСББ!

Наш випадок не є надзвичайним. Це прописано законодавчо, уже існує така практика. Я можу констатувати, що процес передачі був доволі спокійний та не викликав нарікань.

Початок роботи нас повністю задовольняв. Але пізніше стався злам й компанія перестала виконувати свої обов’язки у повному обсязі. Ми почали фіксувати випадки ненадання необхідних послуг.

При звернені мешканців до ОСББми допомагали оформлювати претензії та направити їх до управителя з вимогами проведення перерахунків надання послуг. До речі, управитель несе відповідальність під час надання послуг за двома договорами – по-перше, перед самим власником і, по-друге, окремо перед ОСББ, то ж і претензії до управителя направлялись з обох боків.

Ми розуміємо, що жодна управляюча компанія, обслуговуюча організація  надає послуги так, як їй це вигідніше, отже, отримання/надання послуг належної якості – питання для них суто комерційне. Вони в цьому, ясна річ, не зацікавлені, їх мета – заробляти кошти. Тож для чого нам мати посередників ще й кошти за це платити при тій же низькій якості самих послуг?  На цих підставах будо прийнято рішення відмовитися від будь яких допоміжних кампаній й займатися будинком самостійно. А ще й досвіду за ці 2 роки ми отримали в достатній мірі, щоб взяти на себе управління будинком.

 – Можна зробити висновок, що робота ОСББ більш ефективна без залучення спеціалізованих компаній?

– Зовсім ні! Тоді ми зробили помилку й погано вивчили ринок. Я особисто вважаю, що мало комунікував із представниками подібних компанії, провів недосконалий аналіз та не вивчив усі особливості. На розгляд мешканців запропонував для обирання ті компанії, які на мій погляд найбільше відповідали потребам нашого ОСББ. А далі послідкувало розчарування.

Я б радив витрачати більше часу на пошуки, аналіз та збір інформації про них! Нажаль, на сьогоднішній день об’єктивної інформації про управляючі компанії практично немає! Доводиться прикладати неймовірні зусилля задля отримання будь яких корисних деталей, які б впливали на вибір. А вибір в разі прийняття в другому читанні законопроекту 1565 робити доведеться.. Вважаю, що  хорошим кроком було б акумулювати інформації на спеціальному ресурсі в мережі Інтернет. Це значно спростило б  вирішення питання вибору тим, хто плануватиме своє життя та побут під керівництвом управителів. Дуже важливо ділитися досвідом… Як би там не було, а я вважаю саме наш досвід вкрай корисним для нас самих, який дав змогу й час для акумулювання, розуміння й аналізу власних сил.

 – Ви теж маєте можливість переймати від когось досвід? Чи вчитеся на власних помилках?

– Звичайно як й усі я вчуся на власних помилках. Це найбільш болючий, але ефективний метод. Але й досвід переймаю з задоволенням!

Свого часу мене дуже зацікавив досвід Об’єднання Самопоміч по розвитку ОСББ у Львові. Проекти, які уже встигли втілити у «місті Лева», в Києві мають тільки початкові стадії.

Надалі саме на базі ідей і напрацювань Самопомочі я планую здійснювати свою діяльність. Структурні моменти Об’єднання, на сьогоднішній день, менідуже допомагають.

Ямаю впливові аргументи для переконання своїх сусідів, що ми йдемо хоч не легким, але правильним шляхом. Я можу доводити свої думки опираючись на вже здійснені проекти. Я можу давати економічне підґрунтя розрахункам та подіям, адже за освітою я економіст. Для мене не складає труднощів підготувати договір або бізнес-план, створити кошторис, порахувати собівартість або доходи й витрати, таким чином показати мешканцям як витрачаютьсяїхні гроші. Голова ОСББ – це не просто менеджер, він – управлінець, аналітик, бухгалтер, юрист, психолог, соціолог, прораб… Пробачте за нескромність, мені ще багато чому вчитись, але в усьому змушений вдосконалюватись самотужки. Хочу зауважити – це виявилось дуже цікавим!

 – Пане Євген, розкажіть на прикладі як працює ОСББ, та, власне, яким чином воно здатне допомагати мешканцям у вирішені їх житлово-комунальних проблем.

На дуже актуальне питання, якщо хочете. І не для когось із сусідів, а для всіх мешканців разом. В опалювальний сезон 2014-2015 ми зайшли вже з новими підвищеними тарифами на опалення. Отже, всі з острахом чекали – якими виявляться цифри в платіжках? З огляду на це, а також на підставі нормативних документів КМУ Постанова №630 від 21.07.2005р.), ми стали не тільки приймати участь в знятті показників лічильника теплової енергії (у нас, до речі він встановлений давно), а й контролювати витрати тепла в загальнобудинковому масштабі. Таким чином, тепер вже можна робити висновок, ми, по-перше, суттєво зменшили витрати тепла, по-друге, при нових тарифах зменшили фінансові витрати на оплату тепла в порівнянні з попереднім опалювальним сезоном 2013-2014 на 30-35%! Хочу сказати, що наявність лічильника теплової енергії в будинку – це дуже добре (про необхідність встановлення в кожний багатоквартирний будинок такого лічильника вже неодноразово задекларовано владою), але до цього додати трошки кмітливості, часу й бажання – економія стане ще більшою. Знаєте, сам не очікував такого результату. Одночасно виникає риторичне питання – я зміг, а чому теплопостачальник, ЖЕК, обслуговуюча організація, управитель не зацікавлені в енергозбереженні при всьому тому, що на сьогодні це питання де й ким тільки не обговорювалось???. Так. Ви правильно мислите – ЦЕ ПОТРІБНО ТІЛЬКИ НАМ САМИМ!!!

Був ще випадок коли обслуговуюча організація хотіла отримати кошти від власника квартири за ремонт внутрішньо будинкових загальних мереж. Важливо знати, що стаття видатків на технічне обслуговування, ремонт внутрішньобудинкових мереж і комунікацій включає в собі і водопровід, і каналізацію.

Управляюча компанія зробила висновок, що кошти на ремонт цієї системи має сплатити власник квартири. Він вже й сплатив би ці кошти, якби не проконсультувався з нами. Таким чином, на підставі Закону України «Про житлово-комунальні послуги», інших законодавчих норм, договору з власником ми довели, що ці кошти закладені в тариф, щомісячно сплачуються власником в визначеному розмірі,а компанія-управитель зобов’язана виконувати за рахунок цих коштівпоточний ремонт мереж, комунікацій та обладнання.

 – Чи існують проблеми які в найближчий час хотілося б вирішити?

– Я б не називав це «проблеми», скоріше «невирішені питання». Взагалі мені особисто слово «проблема» не подобається. Є не проблеми, а задачі, які ми і вирішуємо.

  1. Одна з таких – земельне господарство. За законом земля під будинком передається в користування ОСББ безкоштовно. У нашому будинку 8 поверхів. З обсягу коштів, які ми отримуємо,та витрат, які ми здійснюємо, формується розмір внесківна утримання будинку. Прилегла до будинку земля не є комерційно привабливою й ми не можемо з неї отримувати комерційний дохід, а відповідно покривати витрати на сплату податків. Закон не передбачає надання пільг для ОСББ при сплаті земельного податку. А щоб оформити землю, подати документи на розгляд мені потрібно замовити проект, який теж не безкоштовний та оплачується також коштом співвласників. Можна зробити разову спробу… але як бути далі? Тариф може підніматися й підніматися. До речі, звичайні або приватні ЖЕКи, як балансоутримувачі, не оформлюють землю в користування, не сплачують податки, але успішно розміщують МАФи на прибудинкових територіях, з чого мають непоганий дохід. Який є в мене стимул оформлювати землю? Наша думка – або законодавчо має бути передбачено відповідальність за не оформлення для всіх без виключення, або необхідно визначати, наприклад, ступінь привабливості прибудинкової території для подальшого здавання власником в оренду й отримання доходу й , відповідно, сплати податків.
  2. Існує ще одне невирішене питання. Згідно законодавства України допоміжні приміщення будинку (підвали, горища, тощо) є спільною сумісною власністю й не можуть бути передані або відчужені, особливо ті,в яких є загально будинкові комунікації та обладнання. Та все ж існують схеми забудовників, коли через рішення суду вирішуються такі питання начебто через невиконання якихось незрозумілих підрядних угод. Я, звичайно, можу звернутися до суду, але абсолютно не відчуваю підтримки держави й, відповідно, не бачу сенсу в таких діях. Держава досі не визначилась які права я в даному випадку можу відновити і як повернути «статус кво».
  3. Іще одне важливе питання – набуття досвіду. Нажаль у нас немає інституції яка б готувала кадри для роботи в ОСББ. Наприклад, центри зайнятості пропонують великий перелік курсів для підвищення кваліфікації, але можливості покращити рівень по управлінню ОСББ немає.Я ділюся своїм думками з колегами, переймаю досвід… Ми змушенісамотужки набувати досвід в житлово-комунальній сфері, придивлятись до кожної деталі, читати літературу, вивчати розрахунки, стежити за змінами в законодавстві. А ще бувають вкрай потрібні практичні поради… Я був би дуже задоволений, якщо б були організовані навчання, семінари, спец курси. Але про це поки доводиться лише мріяти…

– Чи досконале, на Вашу думку, законодавство, що регулює роботу ОСББ?

– У моїй роботі дуже важлива юридична площина. Свого часу доводилося за свої кошти наймати юриста, який допомагав мені складати статут, розібратися з законодавством, зареєструвати ОСББ. Робота змушує бути в курсі усього! Тепер сам можу надавати консультації.

Недосконалість законодавчої бази в тому, що на момент створення ОСББ ми фактично не отримали й не можемо отримати достовірну повну інформацію про власників житлових й не житлових приміщень будинку, а також технічну документацію для проведення розрахунків. Жодна організація, в т.ч. ЖЕКи,  не надає такої інформації в необхідному нам вигляді, адже за законом це порушення законодавства про захист персональних даних.

Ще одна проблема в тому, що забудовник, коли вводить будинок в експлуатацію,юридично володіє якоюсь часткою приміщень, в тому числі нежитлових. Цю інформацію він не надає а ні на запити мешканців, а ні на запити органів влади. А в відповідності з Законом України «Про ОСББ» про установчі збори мають бути письмово (під розпис) повідомлені всі без виключення власники приміщень в будинку. З огляду на те, що забудовники самостійно визначають експлуатуючу організацію (як правило – свій же приватний ЖЕК), наявність одного не повідомленого власника створює ризики визнання через судове рішення реєстрацію новоствореного ОСББ недійсною. Прецеденти вже є.

Держава вже намагалася створити умови, при яких кожен власник міг би отримати дані з державного реєстру, але ці намагання виявилися не дієвими. Проблема дуже важлива!

– Як проводите збори?

У нас загальні збори оголошуються не лише для членів, а для всіх мешканців будинку! При цьому я  нікого не змушую та не затягую – лише наполегливо та нав’язливо нагадую (J – особисто, в ліфті, на поверхах, листівки, флаєри, смс, тощо). Вважаю важливим і необхідним зацікавити мешканців, знайти тему яка не залишить байдужими власників квартир. Право на обізнаність, висловлення думки та участь в обговоренні мають усі! Голосують, звісно, тільки члени ОСББ, але ж після реальних дискусій їхні рішення стають більш виваженими й конструктивними. Є важливим, щоб рішення не проходили повз неактивних мешканців. Наразі, завдяки такому підходу, збори відбуваються на рівні 70-80% присутності всіх власників або їх представників.

 – Існує якийсь секрет успіху?

– Ніяких секретів. Все на поверхні. Було б бажання.

Я уже встиг багато побачити, зрозуміти та набути деякого досвіду. Я в змозі найняти професіоналів на ті посади які необхідні для обслуговування будинку.Ми вже маємо створені фонди для втілення наших, нехай не дуже масштабних, але не менш важливих планів та проектів, а також резерви, про які в ЖЕКах ніхто й не чув.

Але на сьогоднішній день усі без винятку рахують свої кошти… Окрім того наші локальні реформи, нажаль,  цікавлять більш молодийконтингент віком до 35-40 років. Старше покоління звикло жити по старих правилах та порядках, не підтримують змін, виявляють аморфність… Але й тут не обходиться без винятків! Існує й така категорія людей, які згодні брати лопату, копати і отримувати з цього якийсь зиск.

Я порівнюю недоліки з перевагами. На все маю свій окремий погляд. Виходжу з того, що мало б бути корисним для мене особисто, суб’єктивно як для мешканця багатоквартирного будинку, а потім виношу це питання на розгляд суспільства для прийняття об’єктивного рішення. Можу давати роз’яснення, консультувати, шукати шляхи рішення проблем (задач J), відкрито ділюся досвідом та розкриваю усі спектри своєї діяльності.

Спілкуюсь на форумах, відстежую тенденції, намагаюсь надавати дієві поради. І не ображаюсь, коли мене часто називають «засланим козачком», начебто я на стороні забудовника або ЖЕКу. Все це, знову ж таки, через необізнаність в законодавстві, погану поінформованість населення та вплив застарілих стереотипів, бажання отримати швидко те, на чому інші роками шишки набивали.

Але я не приховую, що я голова ОСББ. Пишаюся тим, що ми з жителями уже встигли досягти. Будую плани на майбутнє. Запрошую усіх приходити подивитися на наш будинок. А головне – мені ПОДОБАЄТЬСЯ те що я роблю!

 

Спілкувалася Наталя Березій

 

Дізнавайтесь найважливіші новини Києва у нашому Telegram-каналі:
T.ME/SAMOPOMICHKYIV